Сделки с недвижимостью. Новые правила. Схема, документы

В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился. Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении условий по ипотечному кредитованию. Все дело в том, что с 1 августа и с 1 сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть парализован на месяц или даже два.

В чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.

С 1 августа

В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной деятельности.

Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие курсы и программы были открыты только в начале июля.

Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.

Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет существенным — вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.

Для первичного жилья

Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются — схема их продаж через облигации и фонды финансирования строительства не предполагает такой оценки.

Для вторичного жилья

Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после нововведений, то придется собрать пакет документов, обратившись к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) — раздел оценка имущества: реестр оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти с покупателем к нотариусу.

С 1 сентября

Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150 тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19 тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит в наличной форме, а валютой является никак не гривна, а доллары США или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы новые правила.

Для первичного жилья

И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней планки.

Для вторичного жилья

А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру, в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20 тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.

— Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, — говорит банковский юрист Михаил Юмашев. — Например, это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.

Еще один вариант — сделка может проходить при участии нотариуса. То есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.

При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя. Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5% от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости от суммы перевода.

Список документов

— Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;

— технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;

— оценка недвижимости;

— извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;

— справка об отсутствии налогового залога;

— справка об отсутствии запретов на отчуждение;

— паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;

— свидетельство о регистрации брака продавца;

— заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;

— свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;

— разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

Расходы продавца:

Открытие счета 5-10 грн.

Обналичивание средств 0,5-1,5%

Обмен валюты на гривну 0,5%

Итого: 1-2% + 10 грн.

Расходы покупателя

Обмен валюты на гривну 0,5%

Открытие счета 5-10 гривен

Банковский перевод 50 копеек

Итого: 0,5% +10 грн.

Напомним, Верховная Рада освободила украинцев от уплаты налога на недвижимость в 2013 году.