Тренды рынка недвижимости SS 2016 must-have

Эксперты недвижимости, риелторы и юристы прокомментировали свои версии ценообразования на недвижимость.

Застройщики не спешат вводить в эксплуатацию новые объекты, и это играет на руку собственникам бизнес-центров. По данным экспертов, доля свободных помещений на рынке качественных офисных центров Харькова по итогам 2‑го квартала 2016 года составила 20,9 %, снизившись на 2,4 п. п. за квартал.

Сокращение показателя наблюдалось и в классе «А», и в классе «В». Эксперты предупреждают, что при сохранении текущих трендов доля свободных офисов в среднем по Киеву продолжит снижаться и сократится до конца года еще на 1–1,5 п. п. Если этот прогноз сбудется, 2016 год станет едва ли не самым неудачным за весь посткризисный период. Ждать существенного оживления на рынке рано. В целом за год объем предложения на офисном рынке может увеличиться на 34,7 тыс. кв. м. И вместе с тем это станет рекордно низким показателем с 2007 года.

В прошлом году были внесены изменения в Налоговый кодекс Украины, которыми обязали уплачивать налог на недвижимость не только жилую, но и на различные хозпостройки.

Так как данный налог определили к оплате в местные бюджеты, местные советы самостоятельно определяют процентную ставку налога (от 0 до 3 % от минимальной зарплаты (МП)) и площадь недвижимости, которая налогом не облагается (от 60 квадратных метров за квартиру, от 120 — за дом и от 180 квадратных метров за суммарную площадь дома и квартиры).

На сегодняшний день в Харькове установлена ставка в 2 % от размера минимальной заработной платы за площадь, превышающую соответствующую льготную площадь в 60, 120 и 180 м. К слову, существование вот такого интервала ставок усложняет возможность прогнозировать будущее налога.

Для основной массы плательщиков — собственников приусадебных построек в деревне — увеличение нагрузки станет существенным. Смогут ли таким образом пополнить госказну и взыскать налог с собственников элитной недвижимости и лишних квадратных метров, пока остается открытым вопросом.

«Всем гражданам, которые подлежат этому налоговому учету, до 1 июля должны были прийти извещения об уплате этого налога. 70 % не получили и не знают, когда получат», — комментирует эксперт по недвижимости Игорь Балака.

По информации фискальной службы, до 1 июля налоговики обязаны подготовить уведомления, а после этого их начинают рассылать. Коррективы в сроки получения может внести работа почты.

«Кодексом предусмотрен период, до которого налоговая должна вынести решение с суммой налога — это 1 июля, после чего вручить уведомление гражданам. Кому-то передаем лично, кому-то можем прислать. Учитывая работу почты, все уведомления должны прийти в течение 30 дней. Также мы запрашиваем информацию, получил гражданин уведомление или нет», — рассказывает главный налоговый инспектор управления налогообложения физлиц облуправления ГФС Вячеслав Мартынов.

Успеть заплатить налог нужно в течение 60 дней после получения уведомления — то есть если оно пришло 1 июля, то до 28 августа. Тем, кто не сделает этого вовремя, грозит штраф — 10 % при задержке до 30 дней и 20 % при большей задержке. Поэтому если площадь под налог подпадает, а уведомление так и не пришло, то лучше подстраховаться и посетить районное управление ГФС. Данные о недвижимости налоговики запрашивают в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество, в котором содержится информация о жилье, приобретенном начиная с 2003 года. Тем, кто совершал сделки до этого периода, также советуют наведаться в налоговую с вопросом, должны они платить налог или нет.

«Те дома, которые были зафиксированы до 2003 года на бумажных носителях и не участвовали в купле-продаже, все равно будут где-то проходить. Поэтому плательщик может прийти с документами и узнать, подпадает ли его жилье под налог. В любом случае информация, которой мы владеем, позволяет нам выносить решения даже по тем объектам, которых нет в Госреестре, но есть у коммунальных служб», — сообщил Вячеслав Мартынов.

Также он прояснил ситуацию, как уплачивается налог, когда домом или квартирой владеют несколько собственников. Этот вопрос актуален, потому как сейчас некоторые украинцы стали задумываться о том, чтобы разделить жилье на двоих и таким образом избежать налога. Однако, по словам фискальщика, перерегистрация жилья может обойтись дороже.

«Если дом разделен, то налог будет начисляться каждому из собственников в соответствии с той частью, которая ему принадлежит. Если площадь дома, к примеру, составляет более 120 квадратных метров и он разделен поровну, то по 60 квадратных метров подпадают под льготу и налогом не облагаются», — объясняет налоговый инспектор.

По итогам первого полугодия можно констатировать существенное снижение цен на все сегменты жилья в долларовом эквиваленте на вторичном рынке, сообщают аналитики.

«Цены зависят не только от курса доллара, но и от ситуации в стране. Рынок недвижимости — лакмусовая бумага всей экономики. Люди боятся инвестировать свои сбережения в жилье, когда в стране нестабильная ситуация. У нас в прошлом году после каждого крупного обстрела на востоке рушился рынок — люди отменяли сделки. Если в Киеве эта ситуация не такая явная, то, к примеру, в Днепропетровске, Харькове люди боятся тратить сбережения. Думаю, в этом году для рынка недвижимости еще не лучшие времена», — отметил руководитель комитета по недвижимости и инвестициям Харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации Игорь Балака.

«Харьков занимает 3-е место по уровню преступности в Украине, следовательно, «матрасная стратегия сбережений» не лучшая для харьковчан. Вкладывать свои деньги лучше в новострой, вторичной рынок ушел на каникулы. Покупателей практически нет, количество сделок минимальное», — утверждает Балака.

Обладателям хрущевок в Харькове, которые планируют их продать, лучше сделать это побыстрее, убеждена руководитель компании «Харьковское агентство недвижимости» Светлана Якимова. Квартиры советских времен давно морально устарели, мегаполис диктует тренды нового времени. Квартиры должны быть с развитой инфраструктурой, придомовыми территориями отдыха и службой консьержей и другими современными условиями комфортной жизни во многоэтажках.

«В неликвидных районах Харькова квартиру можно купить за 14–15 тыс. долл. Если ранее за такие деньги можно было купить гостинку или жилье с подселением, то сегодня — однокомнатную изолированную квартиру: на Баварии, на ХТЗ или на дальней Салтовке», — уверена Якимова.

Собственники хрущевок не готовы к новым ценам. «Но те, кому очень нужно продать недвижимость, уступают и продают. Я могу утверждать, что цены будут еще ниже», — сообщила Якимова.

В случае цены в 14–15 тыс. долл. речь идет о квартирах, например, на первых и последних этажах, или не очень ликвидных по другим причинам. «Но в среднем квадратный метр вторичного жилья в Харькове стоит 600–700 долл. Самые востребованные — двухкомнатные, на втором месте — однокомнатные, затем идут гостинки и трехкомнатные и более квартиры», — сообщил Балака.

«К вопросам, связанным с недвижимостью — будь это аренда, покупка и продажа, обмен — необходимо подходить крайне осторожно, так как в Украине существует большое количество неблагонадежных застройщиков, мошенников, а также непорядочных риелторских компаний», — предупреждает адвокат Екатерина Тарасова.

«В зависимости от того, какой «стороной» вы являетесь в вопросе связанном с недвижимостью, вам необходимо учитывать различные риски и пытаться максимально обезопасить себя и свое имущество (финансы)», — говорит адвокат.

Перед приобретением жилья проверьте объект, продавца или застройщика. Это особенно актуально для не сданных в эксплуатацию новостроек, когда вместо непосредственно квартир или нежилых помещений реализуются имущественные права по факту на недостроенный объект, то есть по сути комплект стройматериалов. Очень много, к сожалению, случаев, когда эти дома так и не сдаются, либо этот процесс затягивается на годы.

Что касается аренды, тут также желательна осторожность: необходимо проверять документы всех участников сделок — и арендодателей, и съемщиков.

С учетом значительного возрастания стоимости коммунальных услуг вы должны знать, что в любой момент на вас могут подать в суд о взыскании задолженности по коммунальным услугам — вне зависимости от суммы задолженности. В случае, если она будет превышать 10 минимальных заработных плат, то есть сегодня это 14 780, то согласно ЗУ «Об исполнительном производстве» жилье / помещение могут арестовать и продать с торгов. Либо любое движимое имущество. Необходимо учесть, что судебные процессы идут по упрощенной процедуре и вас на суд могут не пригласить. Но данное решение можно будет оспорить. Если вы не согласны с выставленными счетами — не затягивайте данные вопросы. Старайтесь оплачивать счета вовремя, иначе можно лишиться имущества, подытожили эксперты.