Верховная Рада приняла закон, расширяющий права владельцев квартир многоквартирных домов. Сейчас в Украине управлением домов в большинстве случаев занимаются жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК). Они за ежемесячную плату ухаживают за придомовой территорией и обслуживают дома.
По новому закону владельцы домов будут самостоятельно выбирать, кто будет заниматься уходом за домом и на каких условиях. Однако закон несет как новые возможности, так и обязательства. Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года.
Кто такой совладелец?
Многоквартирный дом — это жилой дом, в котором расположены две или более квартиры. В доме могут быть и нежилые помещения, что являются отдельными объектами недвижимости. Кроме того, существуют и подсобные помещения — кладовые, трубопроводы, шахты лифтов, сооружения на придомовой территории и тому подобное.
Совладелец многоквартирного дома — это владелец квартир, или нежилого помещения в доме. Арендаторы квартир и помещений могут участвовать в управлении домом по поручению владельцев. Новый закон действует на все многоквартирные дома, независимо от их формы собственности.
Имущество дома
Имущество многоквартирного дома, например лифт, является общим имуществом собственников квартир. Оно не может быть разделено между собственниками дома. Кроме того, кредитор жителей не имеет права требовать долю из общего имущества.
Имущество, приобретенное за счет взносов и платежей совладельцев, также будет считаться совместной собственностью.
ЖЭКи или частные компании?
Жители могут продолжать сотрудничать с ЖЭКами, или нанять частные компании для оказания услуг. Однако от части обязательных услуг они отказаться не смогут. Например, люди могут самостоятельно убирать в доме или во дворе, или нанять уборщицу, дворника. А вот для вывоза мусора все равно придется привлечь подрядчика.
Кто будет управлять имуществом дома?
Управление домом осуществляют владельцы квартир. Они могут передать все функции, или часть, управляющему дома или объединению совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В доме может быть создано только одно объединение.
Управляющим дома может быть физлицо, предприниматель или юрлицо, которые наняты на основании договора с совладельцами. Они следят за домом, его эксплуатацией и прилегающей территорией, осуществляют ремонт и организуют другие услуги и тому подобное. Стоимость услуг (зарплаты) управляющему определяется на основании договора. Договор подписывается раз в год.
Управляющий может быть жителем дома, специально нанятым человеком или компанией.
Расходы для совладельцев дома?
Владельцы квартир, кроме расходов на зарплату (услуги) управляющему, будут оплачивать расходы на содержание, реконструкцию и проведение текущего и капитального ремонтов. Кроме того, они платят за коммунальные услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Расходы на управление домом будут распределяться между совладельцами пропорционально их долям. Владелец, который не использует свою квартиру или другое помещение, не освобождается от оплаты ежемесячных счетов.
Какие права совладельцев?
Совладельцы имеют право свободно пользоваться имуществом многоквартирного дома и участвовать в его управлении лично или через своего представителя. Они также имеют право на информацию о состоянии дома и прилегающей территории, информацию о сумме расходов на содержание дома и доходы, полученные от использования общего имущества.
Кроме того, владелец квартиры, который понес убытки от своего соседа или арендатора, имеет право на их компенсацию. При покупке квартиры или нежилого помещения новый владелец получает соответствующие права.
Какие обязанности совладельцев?
В то же время владельцы квартир будут обязаны самостоятельно или наняв подрядчика обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние имущества дома и придомовой территории. Обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости провести ремонт общего имущества. Выполнять решения собрания совладельцев.
Как будут приниматься решения?
Решения будут приниматься совладельцами на общем собрании. На таких собраниях жители смогут решать судьбу общего имущества. Выбирать и увольнять управляющего, определять его полномочия. Принимать решения по ремонту и выбирать подрядчиков для выполнения работ. На собрании также будут определяться размер расходов на управление домом.
Если раньше требовалось 100% согласия совладельцев, то теперь будет достаточно большинства — 50%. Для принятия важных решений, например, сдача в аренду нужно будет 75% голосов. Если не будет кворума, то можно будет провести письменный предварительный опрос.
Передача дома совладельцу
Бывший балансодержатель дома в течение трех месяцев со дня государственной регистрации объединения совладельцев должен передать ему копии технической и другой документации на дом, а также документ, на основании которого дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей.
Если же такие документы не могут быть предоставлены, то бывший балансодержатель в течение полугода со дня регистрации объединения должен относить их за свой счет.
Чья земля?
Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, принадлежащие им здания и придомовая территория могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в постоянное пользование жильцам дома.
Кроме того, согласно новому закону в Земельный кодекс будут внесены такие изменения. В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома имущественные права на земельный участок, на котором расположен дом, сооружения и придомовую территорию сохраняются за совладельцами дома.
Если не создать объединение?
Если в течение года жители дома не создадут объединение совладельцев, то органы местного самоуправления назначат управляющего самостоятельно. Скорее всего это будет тот же ЖЭК, который обслуживает дом. Однако после этого люди смогут нанять своего управляющего в любое время.
Источник: «The Kiev Times»
Подготовила Елена Друбич