Чимало дискусій спричинив законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (далі — законопроект) у частині скасування пайової участі (№ 8124 від 15 березня 2018 р.). Прихильники цих змін говорять про необхідність поліпшити умови для ведення бізнесу в Україні, забуваючи при цьому, що скасування пайової участі може призвести до значного недофінансування інвестиційних потреб територіальних громад.
Які ж аргументи висуває Міністерство економічного розвитку і торгівлі України на користь скасування пайової участі та чи враховує ризики, які несе для місцевих бюджетів таке рішення? На питання журналіста відповідає експерт АМУ з питань місцевого економічного розвитку, кандидат економічних наук Діна Серебрянська.
— Що являє собою пайова участь і для чого вона потрібна?
— Відповідно до частини 3 чинної редакції статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» пайова участь полягає у перерахуванні замовником до місцевого бюджету коштів з метою створення і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати:
— 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для нежитлових будівель і споруд;
— 4 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для житлових будинків.
Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, використовуються виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.
Маючи таке джерело надходжень, органи місцевого самоврядування (ОМС) спрямовують кошти на ремонт доріг, розвиток комунікацій біля новобудов, будівництво дитячих садків, шкіл, лікувальних установ, поліпшуючи цим самим інвестиційну привабливість своїх територій.
Пайові внески є серйозним фінансовим ресурсом муніципалітетів. За результатами 2017 р. їх обсяг становив 1,9 млрд грн. А їх питома вага у загальному обсязі неподаткових надходжень місцевих бюджетів у 2017 р. становила 7,3 %.
— Яка позиція ОМС?
1. Щодо збільшення вартості новозбудованого житла на 4 %.
За розрахунками Асоціації міст України, при сплаті забудовником пайової участі до місцевого бюджету в максимальному розмірі — 4 % від кошторисної вартості будівництва, вартість одного квадратного метра не зросте на 4 %. Пояснюється це тим, що для розрахунку пайового внеску беруть до уваги кошторисну вартість будівництва, а не ринкову, яка є значно вищою. Наведемо приклад для більш детального розуміння.
Прогнозна опосередкована вартість спорудження житла на 2018 р. по місту Києву визначена в наказі Мінрегіону № 195 від 9 серпня 2017 р. і становить 14 340 грн, середня ринкова вартість одного квадратного метра житла у Києві — 24 128 грн (станом на лютий 2018 р.). Отже, при опосередкованій вартості 14 340 грн пайовий внесок на один квадратний метр дорівнюватиме 574 грн, а при комерційній ціні ці 574 грн становлять 2,3 % від реальної вартості квадратного метра новозбудованого житла.
Тобто немає прямої залежності між збільшенням розміру сплати пайової участі та підвищенням вартості житла. Слід також зазначити, що при скасуванні пайової участі відсутні будь-які гарантії того, що забудовники знизять ціну на житло навіть на ці 2,3 %, не кажучи вже про 4 %.
2. Щодо відсутності цільового використання коштів, зібраних як пайовий внесок.
Таке припущення є необґрунтованим з двох причин. По-перше, в статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» чітко зазначено, для чого призначено такі кошти: створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури. По-друге, відповідно до пункту 1 статті 71 Бюджетного кодексу України надходження від пайової участі зараховуються до бюджету розвитку, який є складовою спеціального фонду місцевих бюджетів. Видатки бюджету розвитку чітко прописані в Бюджетному кодексі України і спрямовуються на соціально-економічний розвиток регіонів, капітальний ремонт і реконструкцію об’єктів соціально-культурної сфери та житлово‑комунального господарства тощо.
У 42 містах частка пайових внесків у бюджеті розвитку становить понад 50 % (без урахування коштів, що передаються з інших бюджетів), у тому числі у 12 містах пайові внески повністю формують бюджет розвитку (100 %). До таких міст можна віднести Яремче, Болехів (Івано-Франківська обл.), Синельникове (Дніпропетровська обл.),. Кропивницький, Світловодськ, Олександрію (Кіровоградська обл.) та ін.
Із опитаних 283 ОТГ у 26 із них пайові внески становлять більш як 50 % бюджету розвитку, в тому числі у 18 ОТГ питома вага пайових внесків у бюджеті розвитку дорівнює 100 %.
Отже, розрахунки показують, що пайові внески є вагомим джерелом надходжень до бюджету розвитку не лише Києва, Одеси, Львова, Дніпропетровська, а й інших міст та ОТГ України.
Підсумовуючи все вищевикладене, можна зробити кілька висновків щодо можливого впливу прийняття законопроекту № 8124 і скасування пайового внеску. Насамперед не варто очікувати відчутного зменшення цін на новозбудоване житло для громадян, його відчують лише забудовники. Новозбудовані об’єкти через механізм оподаткування нерухомого майна не вплинуть на зростання надходжень до місцевих бюджетів. Показник легкості ведення бізнесу Doing Business для України фактично не зміниться, а от можливість корупційних зловживань гарантовано збільшиться. При цьому порушення балансу бюджетів громад призведе до їх дефіциту і зниження рівня фінансування проектів розвитку. І у подальшому через суттєве зменшення надходження до місцевих бюджетів цільових коштів на розбудову інфраструктури вона не розвиватиметься. Найбільше страждатимуть райони новобудов. Крім того, зросте навантаження на інженерні мережі, що призведе до їх швидкого зношування.